토지담보대출은 토지를 담보로 하여 받아오는 특정한 형태의 대출입니다. 토지를 매입하거나, 해당 토지에 건물을 건설할 때 활용될 수 있는 금융 제품입니다.
토지담보대출은 부동산 매입에 필요한 경비를 확보하는 효과적인 방식이 될 수 있습니다. 그러나, 토지담보대출을 이용하기 전에 대출 조건을 철저히 파악하고 상환 능력이 확보되어 있는지 점검하는 것이 필수입니다.
토지담보대출의 한도는?
개인 명의로의 가계 금융 대출을 받을 경우 DSR 조치에 의해 한도가 크게 제한되곤 합니다. 따라서, 사업자 기준으로 토지 담보대출을 진행하는 것을 기반으로 설명해 드리겠습니다.
토지는 일반 주택과는 다르게 지역이나 지목에 따라 LTV 제한이 다릅니다. 지목이 전, 답, 과수원일 경우 토지 평가액의 60~65%까지, 나대지는 평가액의 70%까지, 개발 허가를 받은 토지는 평가액의 최대 80%까지 대출이 가능합니다.
중요하게 알아둬야 할 점은 토지의 시가 기준이 감정가인 것입니다. 아파트나 다세대 건물 같은 집합주택을 제외하면 부동산의 시가를 정확하게 알기 어렵습니다.
따라서 금융 기관들은 대출을 시작하기 전에 통합 평가를 통해 토지의 가치를 대략적으로 산정합니다. 은행에서 제공하는 토지의 평가액이 높을수록 대출 한도도 상승합니다.
토지 담보대출의 최대한도를 얻기 위해서는 다방면의 노력이 필요하다는 점을 강조하고 싶습니다. 하지만 아무 대리점이나 방문하여 토지 대출에 관한 상담을 받는 것은 권장하지 않습니다. 토지 전문 금융 기관을 선별하여 상담을 받는 것이 바람직하다고 생각합니다.
토지담보대출의 DSR
총 부채의 원리금 상환율인 DSR은 매년 지불해야 하는 대출 원금과 이자를 소득에 비해 일정 비율로 제한하는 규칙입니다.
현재 개인 가계대출 총합이 1억을 넘을 경우, 1금융권은 DSR을 40%로, 2금융권은 50%로 설정하여 대출 한도를 정하고 있습니다.
토지에 관한 대출 또한 DSR 제한을 받기 때문에, 개인 신용으로 토지 담보대출을 받게 되면, 1금융권보다 DSR이 10% 더 넉넉한 단위농협, 축협, 수협, 새마을금고 같은 지역 상호금융 기관을 활용하는 것이 좋습니다.
이 10%는 사소해 보일 수 있지만, 금리나 기타 조건이 같다면 대출 가능 금액이 1금융권에 비해 약 1.2배가 됩니다.
위와 같은 지역 기반의 상호금융 기관들은 DSR 관점 외에도 해당 지역의 토지를 담보로 대출 경험이 풍부하여, 1금융권에 비해 감정가를 좀 더 높게 인정하는 등의 추가적인 장점이 있습니다.
DSR 제약으로 인해 개인 신용으로 토지 담보대출이 어려울 경우, 사업자 기반으로 대출을 진행해야 합니다. 그러나 이때, 해당 토지의 활용 목적에 대한 계획서를 은행에 제출하는 것이 필요합니다.
보통의 대출 절차
우리가 평소 대출을 요청하는 절차는 금융기관의 웹사이트나 어플리케이션을 이용해 온라인에서 진행하거나, 직접 은행에 가서 대출을 요청하거나, 대출 상담원을 통해 대출을 청구하는 방식이 있습니다.
그렇지만, 이는 대부분의 대출 절차를 말하는 것이고, 토지 관련 대출에서는 웹사이트나 어플을 통한 온라인 절차가 가능하지 않습니다. 토지의 가치가 불안정하고 여러 조건들이 변동될 수 있기 때문에, 현재로서는 비대면 절차가 힘들다고 볼 수 있습니다.
따라서 많은 사람들이 직접 은행 지점을 방문하는 것이 일반적입니다. 그러나 직접 은행에 가는 것이 항상 효과적이라고는 할 수 없습니다.
은행 지점에서는 바로 토지의 가치를 정확히 알려주지 못하기 때문에 대부분 “확인 후 연락드리겠습니다.”라는 답을 듣게 됩니다.
토지담보대출 신청 절차
토지 담보대출의 한도와 이자율을 확인하려면 가장 간편한 방법은 전국적으로 토지 담보대출을 중개하는 대출 중개인에게 통합 평가를 요청하거나, 해당 토지 근처의 새마을금고나 단위농협을 인터넷으로 찾아내어 전화로 대략적인 평가를 의뢰하는 것입니다.
토지담보대출을 받을 수 없는 경우
때때로 토지 담보대출을 받을 수 없는 상황이 있습니다. 그 중에는 불법적으로 지어진 건물, 묘지, 철제 탑 등이 있는 토지에서는 대출이 어렵습니다.
여기서의 불법 건물은 건물 대장이 발급되지 않은 구조물을 의미합니다. 단순히 등기가 되지 않은 건물과는 다르다는 점을 명심해야 합니다. 실제로 등기되지 않은 건물은 시골 지역에서는 생각보다 많이 볼 수 있습니다.
토지 위에 묘가 있을 경우 대체로 토지 담보대출을 받기는 힘들지만, 무조건 불가능한 것은 아닙니다. 일부 은행 지점에서는 묘를 옮기는 것을 조건으로 대출을 승인해주기도 합니다.
토지담보대출 진행 순서
처음으로 토지담보대출을 요청하려면, 담보가 될 토지의 기본 정보와 필요한 대출액 등을 포함해 초기 상담 및 접수를 시작합니다. 제출된 토지 정보를 기반으로 탁상 평가를 수행합니다.
이 단계에서는 대출하고자 하는 금액과 토지의 가치를 참고하여 대략적인 평가를 실시합니다. 탁상 평가 이후, 대출을 원하는 고객이 대출 의사를 확정하면 금융기관은 대출자의 신용상태를 확인하고 대출 가능성을 알려줍니다.
대출자는 토지 대출과 관련된 필요 서류들을 제출하게 됩니다. 서류 확인 후, 대출기관에서는 현장에서의 확인과 공식적인 평가를 실시합니다.
현장 검증 및 평가가 종료되면, 금융기관은 대출자의 상환 능력 등을 평가하여 마지막 대출 금액과 이자에 대한 결정을 내립니다.
이 결정 후, 대출 계약서를 작성합니다. 여기에는 대출 금액, 이자율, 상환 방법 등의 세부 사항이 포함됩니다. 대출 계약서 작성을 마치고 나면 대출 금액을 지급하며 전체 절차를 종료합니다.
토지담보대출에 필요한 서류
토지 담보대출을 진행할 때 각 금융기관별로 요청하는 문서가 약간 다를 수 있으나, 보통 필요한 기본 문서는 아래와 같습니다.
주민등록 발급증, 주민등록 요약증명서, 인감 대장, 신분증명서, 국세 및 지방세 납부증명서, 등기 권리증 혹은 매도 계약서, 소득증빙서류 등이 포함됩니다.
토지담보대출의 이자율
일반적으로 6~7%대의 이자율을 가지고 있으나, 이자율은 경제 환경에 따라 변화될 수 있습니다.