아파트 매매대출 및 잔금대출에 어려움을 겪는 분들을 위한 대안 방법을 제시하겠습니다.
1. 1금융권에서 주택담보대출의 최대 한도를 받았음에도 불구하고 잔금이 충분치 않을 때
2. 복수의 주택을 소유하고 있어 대출 제한으로 인해 추가로 주택 구매자금 대출을 받을 수 없을 때
3. 투기권역에서 15억을 초과하는 아파트를 취득하려 할 때
위의 상황이라면 다음의 정보를 주의 깊게 읽어보시기 바랍니다.
P2P를 이용한 잔금 대출 방법
잔금 대출에 어려움이 있다면, P2P나 대부업체를 통해 대출을 받는 것이 한 가지 방법이 될 수 있습니다.
대출 규제에 제한을 받지 않아서 무주택자, 복수 주택 소유자, 고가 아파트를 취득하려는 분들도 대출을 신청할 수 있습니다.
대출 가능 금액은 주택의 시장가의 85%를 기준으로 하되, 선순위로 설정된 금액을 제외한 금액이 최대 대출 금액이 됩니다. P2P나 대부업체에서는 선순위 설정 금액을 원금을 기반으로 계산하기 때문에 이 점을 유념하여 계산해야 합니다.
또한, 일반적인 매매 시에는 KB의 시세를 기반으로 대출 금액이 결정되지만, 분양의 경우에는 분양가를 기준으로 한다는 점을 알아두시면 좋습니다.
최대 대출 가능 금액은 금융 기관마다 약간의 차이는 있지만, 대략 10억까지 가능하며, 대출 이자율은 6.9%에서 19.9% 사이로, 금융사마다 큰 차이가 있을 수 있습니다.
대출 기간은 최저 1년부터 최대 3년까지 가능하며, 대체로 만기에 한 번에 상환하는 방식을 채택하곤 합니다. 대출 가능 지역은 주로 수도권, 6대 주요 도시, 세종 그리고 일부 조정지역 등 주요 지역에서만 가능하다는 것을 참고해야 합니다.
P2P 잔금대출 상품의 특징
① P2P로 받는 잔금대출은 소유권 등기 이후 3개월이 지나면 2금융권의 중저금리 대출로 전환하는 것이 가능하여 주로 일시적인 자금 필요 시 활용되곤 합니다.
금리가 상대적으로 높기 때문에 금액을 장기간 사용하실 예정이라면, 소유권 등기 3개월 이후의 대출 전환을 고려하시는 것이 경제적으로 더 이로울 것입니다.
② P2P 잔금대출에서 중요한 점은 보존등기가 이루어지지 않은 분양 아파트는 대출 취급이 불가능하다는 점입니다.
분양된 아파트의 경우, 보존등기가 진행되지 않은 상태에서 잔금대출이 필요한 경우가 많기 때문에, 일반적인 금융기관에서는 이런 아파트에 대한 대출을 취급하기 어렵습니다.
그렇지만 일반적인 매매거래나 보존등기가 완료된 분양 아파트에 대해서는 P2P를 통해 필요한 자금을 확보할 수 있습니다.
③ P2P 잔금대출은 1금융권에서 제공하는 일반적인 주택담보대출이나 보금자리론, 디딤돌 대출과 함께 병행 진행이 가능하다는 특성이 있습니다.
잔금의 결제 날짜에 선순위 대출이 처리된 이후에 대출이 이루어지기 때문에, 기존 주택담보대출에 방해를 주지 않고 별도로 대출을 받을 수 있습니다.
그렇지만 대부분의 금융권 직원들은 동시에 두 대출을 진행하는 것이 어렵다고 설명해줄 수 있는데, 이런 상황에서는 금융기관과 제휴된 법무사의 연락처를 요청하여,
해당 법무사에게 직접 연락하여 병행 진행의 가능성에 대해 문의하는 것이 좋습니다. 대개의 경우, 법무사는 병행 진행이 가능하다고 안내해 줄 테니, 이와 같은 상황에서는 금융기관이 아닌 제휴 법무사와 직접 상담하는 것이 더 유리한 선택이 될 것입니다.
캐피탈을 통한 매매 잔금 신용 대출
매매 잔금 대출의 또 다른 해결책은 캐피탈 회사의 신용대출 서비스를 활용하는 것입니다.
무주택자부터 다주택자, 그리고 고가의 아파트를 구매하려는 사람까지 모두 이 서비스를 이용할 수 있습니다. 공식적인 상품 조건에 따르면 대출 한도는 최대 2억까지 가능하지만, 실제로 대출을 진행해보면 대출 가능 금액이 대부분 차주의 연간 소득에 따라 결정되는 경향이 있습니다.
대출의 금리 범위는 4.8%부터 19.9% 사이이며, 대출 기간은 최대 6년까지 설정할 수 있습니다.
상환 방식으로는 원리금 동일 상환방식과 1년 동안만 이자를 지불하고 이후 원리금 동일 상환방식을 선택할 수 있으며, 대다수의 이용자들이 후자의 방식을 선호하고 있습니다.
대출 서비스는 전국의 모든 지역에서 가능하므로 지역 제한 없이 이용할 수 있습니다.
캐피탈 매매잔금 신용대출의 특징
① DSR, DTI, LTV 같은 규제에 제약을 받지 않아, 규제로 인해 추가적인 대출 한도를 받을 수 없을 때 주로 선택하는 대출 상품입니다.
이는 대체로 단기적인 자금 필요로 할 때 활용되며, 소유권 이전등기 3개월 후에 일반적으로 생활 안정을 위한 대출로 상환하거나, 2금융권의 뒤이은 담보대출을 통해 상환하는 사례가 자주 있습니다.
② 잔금대출이 이루어진 날, 송금은 잔금대출 후에 진행되므로 잔금대출에 문제를 일으키지 않습니다.
더 구체적으로 설명하면, 미리 대출 심사와 승인 과정을 마친 후, 잔금 지불일에 주택담보대출을 실행하는 은행에서 대출이 진행된 후 해당 금융기관에 방문해 금융거래 확인증을 받아와, 이를 캐피탈 회사에 제출하면, 이후 송금이 이루어져 잔금대출에 부정적인 영향을 주지 않게 됩니다.
③ 이 대출 상품은 근저당 설정이 필요하지 않는 순수한 신용 기반 대출로, 보존등기가 진행되지 않은 분양 아파트에서도 대출을 받을 수 있는 큰 이점이 있습니다.
보험회사의 MI대출
잔금 부족 시 대처할 수 있는 세 번째 선택지는 보험회사의 MI대출입니다.
보험회사 MI대출은 주로 무주택자를 위한 상품입니다. 그러나, 1주택자도 대출 실행 5일 전에 기존 주택의 명의 이전을 완료하면 무주택자 기준으로 대출을 받을 수 있습니다.
해당 대출에서는 주로 아파트와 주상복합 건물에 대한 대출만 가능하며, 빌라, 오피스텔, 연립주택에는 적용할 수 없습니다.
최대 대출 가능액은 아래와 같습니다: 주택 가격이 5억 원 이하이며, 부부 합산 연소득이 9천만 원 이하일 때, 주택 가격의 80% 혹은 4억 원 중 더 낮은 금액까지 대출을 받을 수 있습니다.
특별한 상황에서 생애 첫 주택을 구매하는 사람의 경우, 부부 합산 연소득 1억 원까지 대출이 가능하다는 점이 있습니다.
주택 가격이 5억 원을 넘거나 부부의 합산 연봉이 9천만 원을 초과할 경우, 주택의 시가의 70% 혹은 6억 원 중 더 저렴한 금액까지만 대출 가능합니다.
대출의 이자율은 대략 4.3~4.5% 범위에서 결정되며, 대출의 기간은 최대로 30년까지 가능하다고 합니다.
상환은 초기 5년 동안은 고정금리로 진행되며 그 후에는 변동금리가 적용되는 혼합된 방식을 채택하고 있어, 금리가 빠르게 오르는 현재와 같은 시기에는 이 방식이 더 유리하다는 평가를 받고 있습니다.
전국적으로 대출이 가능하나, 일부 작은 도시나 지방, 군, 읍면 지역에서는 대출 받기 어려운 경우가 있으므로, 상세한 정보를 얻기 위해서는 상담을 받는 것이 좋겠습니다.
보험사 MI 대출의 독특한 특징
① 보험사 MI대출의 주요한 특성 중 하나는 지역별로의 추가 감액 없이 대출을 받을 수 있다는 점입니다.
대출 관련 상담을 받은 이들은 알게 될 것입니다만, LTV 기반의 대출 한도만큼이 아닌, 지역별로 특정 금액이 감액된 후 대출이 이루어집니다.
예를 들어, 서울 지역에서는 대출 가능 금액에서 5천만 원, 과밀화 억제 지역에서는 4천 300만 원, 그리고 광역시에서는 2천 300만 원이 감소된 후에 대출이 승인됩니다.
하지만 보험사 MI대출에서는 이런 지역별 감액 없이 그대로 대출을 받을 수 있습니다.
② 보험사 MI 대출의 또 다른 특성은 일반적인 매매가 아닌 분양 상황에서는 보존 등기가 필요한 점입니다.
③ 보험사 MI 대출에서의 다른 주요 특성 중 하나는 아파트나 주상복합 건물 이외의 부동산에 대해서는 대출 서비스를 제공하지 않는다는 것입니다.